Tras los últimos años tan convulsos en materia de ejecución de garantías hipotecarias , son muchas las personas nos preguntan si pueden solicitar el reembolso de los gastos hipotecarios cuando nuestra vivienda ha sido embargada. La respuesta es un sí rotundo.
De hecho la principal razón por las que las entidades bancarias obligaban a sus clientes a elevar a público las escrituras de las hipotecas y registrarlas era para contar precisamente con un título ejecutivo de dicha garantía hipotecaria. Es decir que nos obligaban a incurrir en un importante gasto extra para facilitarse el procedimiento de ejecución y embargo en caso de impago.
Efectivamente, los gastos de gestión e inscripción de la hipoteca son reclamables aún cuando se ha ejecutado la garantía hipotecaria. El fundamento de la reclamación de estos gastos es el carácter de la propia cláusula que impone el abono de dichos conceptos al cliente. Así y en base al artículo 83 del Texto Refundido de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, toda clausula considerada abusiva será declarada nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta en el contrato, que subsistirá en todos sus demás términos. Asimismo para las reglas generales de la ejecución hipotecaria, en el artículo 698.1 de la LEC no hay razón alguna para que no puedan ser reclamados dichos gastos, aún después de ejecutada la garantía.
De tal forma que la acción de nulidad es imprescriptible (aunque la acción de restitución sigue sujeta al plazo general de 15 años) desde que se abonaron los gastos de hipoteca y podrá solicitarse la nulidad de la cláusula y la restitución de dichas cantidades.
Por otro lado cabe señalar que en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria se puede oponer la existencia de una clausula suelo, de tal forma que se puede incluso acordar la no ejecución de la hipoteca.
Es imprescindible para poder reclamar contar con toda la documentación de la operación hipotecaria. Si se ha extraviado en principio se podría solicitar al banco que estaría obligado a facilitar copia de todo, pero lo normal es que el Banco sea poco colaborativo y resulte complicado obtener toda la documentación. En estos casos se tiene que reclamar a la Oficina del Defensor del Cliente.
Documentación necesaria
– Copia de la escritura de la hipoteca (ojo es distinto a la escritura de propiedad)
– Factura de gastos notariales de la escritura de la hipoteca (también distintos a los de la escritura de propiedad)
– Factura de gastos de notaria de la escrituración de la hipoteca
– Modelo 601 de pago del impuesto de gastos jurídicos documentados
– Factura de la tasación
– Factura de los gastos del registro de la escritura de la hipoteca
